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SCI (Société Civile Immobilière)

Textes écrits par des spécialistes du droit de succession.

Une SCI (société civile immobilière) permet d’acheter un bien immobilier et ainsi le transmettre à ses héritiers. La SCI est donc censée faciliter la transmission de son patrimoine immobilier. Lors d’une transmission classique, si l’un des héritiers veut vendre, les autres doivent alors lui racheter sa part ou alors vendre.

A savoir : Il est possible d’ajouter une clause dans les SCI qui prévoit l’accord de tous les héritiers pour la vente des parts.
A savoir : une décote de 10% sur la valeur réelle des parts de SCI peut parfois être accordée étant donné qu’elles sont considérées plus difficiles à vendre.
A savoir : la nue propriété désigne les propriétaires d’un bien sans en avoir la jouissance. L’usufruit désigne les personnes qui jouissent du bien sans en avoir la propriété

Lorsqu’il y a création d’une SCI, le patrimoine est alors partagé en parts aux héritiers. Si l’un d’eux souhaite vendre, les autres héritiers conservent leurs parts restantes.

Pour protéger le conjoint survivant, il est possible d’ajouter une clause qui permet au conjoint de conserver l’usufruit du bien immobilier (les héritiers récupérant les parts).

  • Fiscalité sur les parts de SCI
  • Régime fiscal classique
  • Parents achètent un bien immobilier via une SCI
  • Nue propriété pour les enfants. Les parents gardent l’usufruit

Récapitulatif des avantages lors de la création d’une SCI pour mieux organiser sa succession

  • Possibilité d’anticiper la transmission des biens immobiliers par le biais de donations Avantage : la répartition des parts sociales entre les intéressés est plus précise que la répartition des lots dans le cadre d’une indivision.
  • Facilité de gestion La SCI est dotée d’un gérant qui est chargée de l’administrer conformément aux pouvoirs qui lui ont été attribués par les statuts. Dans le cadre d’une indivision légale, la plupart des décisions doivent être prises à la majorité des 2/3 des voix, ce qui peut conduire à un blocage.
  • Protéger le conjoint survivant Les statuts de la SCI peuvent accorder au conjoint survivant des pouvoirs de gestion importants.
  • Avantage fiscal La valeur des parts sociales prises en compte pour le calcul des droits de succession bénéficie d’une décote d’environ 10 %. Les droits de succession ne sont donc pas calculés sur la valeur vénale du bien.
  • Grande liberté quant au contenu des statuts Les statuts de la SCI peuvent prévoir les conditions et modalités de cession des parts sociales, les pouvoirs des associés, la durée de la société, …

Outre les avantages que la création d’une SCI peut présenter pour la transmission des biens immobiliers, il ne faut pas oublier que celle-ci nécessite l’accomplissement de formalités administratives et qu’il convient de prendre conseil auprès d’un professionnel afin que les objectifs patrimoniaux de l’intéressé soient respectés.

Être vigilent par rapport au fisc

Conseils Après l’achat d’un bien immobilier, il est fortement recommandé d’attendre plusieurs années avant d’effectuer une donation.

Acheter un bien immobilier et faire une donation dans la foulée peut être mal vu par le fisc. En effet, si ce dernier considère que votre donation est uniquement à caractère « fiscal », vous pouvez vous mettre en danger. Vous êtes alors susceptible d’être exposé à un redressement fiscal.